De largo raigambre en nuestro Derecho, el instituto de la seña, señal o arras, era, hasta hace algún tiempo, utilizado en la mayoría, por no decir en la totalidad, de las operaciones inmobiliarias, como vehículo jurídico inicial en las negociaciones, dando seriedad a las intenciones de los tratantes. Lugar de preeminencia, que en la actualidad, ocupa el instituto de la “reserva inmobiliaria”.
La seña, señal o arras consiste en la entrega de una cosa mueble, que puede ser o no dinero, que una de las partes contratantes realiza en favor de la otra, cuya finalidad es dar seriedad a las intenciones negociales, estableciendo ya sea el compromiso de la prestación principal o bien el derecho de arrepentimiento.
Régimen jurídico en el Código Civil y Comercial de la Nación.
La seña fue regulada por los artículos 1059 y 1060 del Código Unificado , en los que, mediante una técnica y redacción depurada, se estableció un régimen que se sostiene en los siguientes pilares:
- Como regla general, la seña tiene carácter confirmatorio del negocio.
- Las partes puede convenir el carácter penitenciario de la seña, apartándose de la regla general.
- Para el caso de que las partes convengan la facultad de arrepentimiento, se establece una indemnización fijada anticipadamente: según expresamente consigna el artículo 1059 del C.C.C., ante el desistimiento, “quien entrego la señal la pierde en beneficio de la otra”, mientras que quien la recibió, debe restituirla doblada”.
- Cosas que pueden ser entregadas como seña: si bien, en el rubro inmobiliario, el objeto la seña consiste, en la generalidad de los casos, en una suma de dinero, el Código Unificado permite que también sean entregadas cosas muebles.
Diferencias con otras con la “reserva inmobiliaria”.
- La reserva no encuentra prevista legalmente en el Derecho Argentino.
- A diferencia de la seña que rige para todos los contratos bilaterales como elemento accidental, la reserva es un acto típicamente precontractual que consiste en una verdadera oferta sujeta a conformidad de la otra parte.
- En la reserva, no se alude técnicamente al derecho de arrepentimiento, sino a la posibilidad de desistir del acuerdo celebrado, y si este desistimiento es llevado a cabo por el reservante, éste pierde la suma entregada, mientras que si lo hace el comitente propietario sólo debe restituir sólo lo oportunamente recibido, sin otro adicional, puesto que sólo involucraría un supuesto de rechazo de oferta contractual.
- El objeto de la reserva siempre es una suma de dinero, mientras en la seña pueden ser entregadas sumas de dinero o cosas muebles.