Tópico de consulta frecuente ante su conflictividad, nuestro Código de fondo se refiere expresamente a las facultades de los locatarios en cuanto a la realización de mejoras, no debiéndose de olvidar que no priman al respecto normas de orden público, por lo que las partes pueden convenir a contrario.
Así, el artículo 1211 del C.C.C.N.A., como principio general que el locatario puede hacer mejoras a la cosa locada.
Sin embargo, inmediatamente, nuestro el C.C.C.N.A. establece las excepciones a tal principio, de tal manera que el locatario no podrá realizar mejoras a la cosa locada en los siguientes supuestos:
- Ello surja de una prohibición expresa en el contrato;
- La mejora altere la sustancia o forma de la cosa (cambien su destino/nocivas);
- El locador haya interpelado el locatario para que restituya la cosa.
Por último, cabe destacar el efecto que provoca la realización por parte del locatario de una mejora prohibida: al respecto, téngase presente que el artículo 1212 del C.C.C.N.A. establece que la violación a la prohibición de realizar mejoras por parte del locatario, da lugar a que el locador pueda pedir la resolución del contrato.
Asimismo, el locador está facultado a impedirlas, exigir su demolición y, al final de la locación, pedir la restitución de la cosa en igual estado que se encontraba al momento de inicio del contrato.